哈西、群力的持续火爆,把人们的目光都吸引到了一手房市场。如果没有房产中介与58 同城决裂,好像没有多少人会关注到二手房市场。然而相关市场统计显示,在2016年年末的加大信贷力度、放宽贷款条件、落实各项税收优惠等多种因素叠加影响下,今年上半年哈尔滨二手房产市场其实相当活跃。

  好家庭房地产的统计数据显示,今年上半年,哈市二手房销量较上年有大幅增长,共成交35255套,同比增长17.1%;价格方面上涨平稳,成交均价7627.5元 / 米,涨幅不到 10%。

  好家庭房地产副总经理裴帅介绍,上半年,相比新建商品房及新城区二手房的火热,老城区二手房的表现虽不算抢眼,但较去年仍有明显提升。不计哈西和群力新区两个,哈市各区域二手房成交均价为:南岗区8512元 / 平方米,其中南岗开发区9276元 / 平方米,道里区 8814元 / 平方米,道外区7944元 / 平方米,香坊区7387元 / 平方米,松北区6778元 / 平方米,利民开发区4950元 / 平方米,呼兰大学城4553元 / 平方米。

  以下是半年各主城区二手房交易量前五名楼盘、交易均价、交易套数。

  关注房地产的朋友一定还记得,在一手房的上半年市场统计中,成交最多的面积段为 100(含)-120 平方米,紧随其后的是 120-144 平方米。然而在二手房市场,中小户型还是市场主力。

  裴帅介绍,上半年总体成交以中小户型40-90平方米居多,占到总交易套数的一半以上。不同面积在各行政区成交量占比各有不同,总体趋势为老城区成交偏重小户型,新城区成交偏重大户型。其原因一方面是需求的改变,另一方面是近年新开发楼盘基本聚集在新区,且开发多以中大户型为主。其中松北区90平方米以上的房产占比较为突出,占到整个松北交易套数的80%;呼兰区60-90平方米的房产占比较为突出,其他行政区则是40-90平方米的房产占比较为突出。

  值得一提的是,尽管今年上半年度交易面积以中小户型为主,但近些年总体发展为中大户型(90㎡以上)交易占比逐步上升,这和百姓生活水平的提高和对居住品质要求的提升有着直接的关系。早年普遍被接受的,用于满足最基本生活需求的一屋一厨,建筑面积30平方米的户型,在上半年成交量微乎其微,在近十年的新商品房开发户型组合中,已然被市场淘汰。

  上半年,群力、哈西、松北新城区房地产价格大幅上涨,涨幅高达30%-50%,相比之下的老城区房产交易价格上涨不足10%,这也使得新区一手房价格超过老区二手房价格,“ 这在哈尔滨房地产市场的历史上还是第一次。”裴帅说。

  裴帅告诉记者,一直以来,哈尔滨市场上的二手房价格都要高于一手房价格,“ 主要是二手房集中在老城区,配套成熟,而新房所在的新区在交通、商业、医疗、教育等方面都不是很健全,所以一直以来新房价格都是低于二手房价格的。”

  然而随着新区建设的不断成熟,这一现象正在发生改变。哈西站周边配套逐渐完善、地铁建成,道里区群力地区外滩施工和公园的逐步落成,这些地区楼盘涨价尤甚,市场受追捧,销售较为火爆。“ 交易较好的涧桥西畔、壹品新境、万达华等均价达到13000-15000元 / 平方米,紧邻哈尔滨西站的爱达88、九溪和尊御均价已达13000-16000元 / 平方米。” 裴帅说。

  另一个原因是市民对品质楼盘和物业的认同程度越来越高。裴帅介绍,购房群体中改善型人群增多,新建楼盘从园林绿化、物业管理、居住品质都比较高,与老城区内楼盘相比,优势明显,受到购房者认同,很大程度的推动了新区成交量和价格的涨幅。即使在非核心新城区的楼盘,只要楼盘景观、物业服务、居住品质等方面突出,同样借到了这股东风,“ 例如南直路的善上居,三大动力路的恒大御景湾,价格同样达到了13000-15000元 / 平方米 ”。

  上半年楼市的火爆让不少想要买房、换房的人焦虑不安,生怕下手晚了会更贵。下半年哈尔滨房价会不会继续大涨呢?裴帅分析说可能性很小。

  裴帅说,上半年哈尔滨房产市场无论在成交量还是在价格涨幅上,在近三年来都是最为突出,虽然区域性价格涨幅差距较大,总体发展仍比较良性,与其他国内城市更为稳定。较之早年哈尔滨新商品房价格普遍低于二手房的现象,目前的市场格局在一定程度上属于回归常态。

  哈西地区和群力地区等销售热门地区新建商品房源可开发不多,后续供应不足。上半年的楼市过热,需求集中释放,已经基本透支了全年市场行情,新区房价已经涨到相对的高位,与老城区形成较大价格梯度,下半年成交量将难以超越上半年。

  还有一个原因是信贷收紧政策。6月份,哈尔滨市取消首套房贷8.5折优惠利率,个别银行贷款利率上浮5%。虽然现在的利率仍然是十年来最低的,但一些银行已经收紧了放贷条件,个别银行甚至不再放贷,这将会使下半年房地产市场交易量减缓,限制部分地区房价上涨过快的势头,房价大涨将难以延续。

  新晚报记者 张磊