三 [ 问题对策 ]

  房价收入比已偏离合理区间

  房地产业是关系到百姓切身利益的民生问题,对经济社会发展至关重要,需要及时关注问题并提供对策。

  房价与收入比涨速加快

  一是房价收入比始终处于高位状态:

  按照哈市近五年城镇居民收入和商品房销售价格对比,哈市房价收入比保持在 7.8-9.3 区间,偏离了合理的房价收入比(标准为 4-6 之间)。

  二是房价涨幅超过收入增幅:

  在人工费、管理费、土地开发等成本刚性上升和棚改货币化安置背景下,商品房市场需求量加大、库存被快速消化,房地产市场价格呈现快速攀升的趋势,2013-2016 年居民收入稳步增长,商品住宅价格涨势除 2013 年外,均低于居民收入水平,2017 年哈市商品房年平均价格达 8374.4 元 / 平米,比上年同期增长 25.1%,高于可支配收入增速 18.0 个百分点。

  部分区域楼盘库存不足

  随着楼市热度持续高烧,哈尔滨市房屋库存量以极快的速度进行去化。

  通过房地产月度调研了解到,部分热门区域,如:哈西地区和群力地区可供开发土地殆尽,目前很多楼盘项目已处于无房可售的情形。

  市场过热,导致库存量不足,是哈尔滨房地产市场值得警惕的一个信号。

  2016 年 10 月末哈市出台了去库存工作的实施意见,放宽公积金贷款条件,落实房地产交易税收优惠政策,加大房地产信贷投放力度,我市商品房销售的有利政策实施后,市场达到空前火爆的程度,认筹人数远远大于房源数量,出现了秒光盘,开盘即售罄的局面。

  房地产开发成本加大

  一直以来土地成本是商品房价格居高不下的主要原因,尤其我市中心城区交通便利、区位优势明显,基础设施、配套设施较为完善,价格更是一路飙升,中心城区土地购置费是呼兰、阿城和双城三个新区的 8.5 倍。

  据测算,房地产开发成本中,土地征用及拆迁补偿费约占 25%,税费约占 10%,这两项费用占开发成本的 35% 左右。

  因此,土地、税费的不断上涨挤占了企业的盈利空间,企业为了维持盈利水平,也必然会通过提高房价的办法将成本上升的影响转嫁给消费者,从而导致住房价格不断上涨。