签订完房屋买卖合同后,待可以办理房屋过户的时候,房价往往会上涨,房主会后悔,导致恶意违约或者以各种理由拖延过户。今年以来,哈尔滨仲裁委受理二手房买卖合同违约案件,就有不少碰到了房价上涨的事儿。

  市民林先生通过中介公司买房,与刘女士签订房屋买卖合同。合同约定:如果刘女士(卖方)违约,需要支付给林先生 25 万元违约金。

  但签约后,正在办理过户的时间里,小区房价忽然上涨了不少。于是,刘女士后悔了,不再履行合同,拒绝把房屋卖给林先生。

  林先生认为,按现在的房价再去重新买房,其差价损失已远远超过合同约定的 25 万元违约金,因此,他申请仲裁,请求裁决:解除双方签订的房屋买卖合同,同时刘女士赔偿房屋差价损失。

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  林先生(买方)的损失,到底是否存在?

  仲裁庭上,林先生认为,既然刘女士(卖方)违约不愿意卖房,他现在再购买同地点同面积的房屋必然要多支付出部分金额,即 “ 房屋差价损失 ”。

  而刘女士认为,林先生并没有实际购买其它房屋,“ 房屋差价损失 ” 并没有实际发生,因此,林先生并不存在这样的损失。

  违约赔偿到底应该按什么标准定?

  林先生认为,虽然合同中约定了固定违约金数额,即 25 万元,但房屋差价已经远超过 25 万,应当按照房屋差价赔偿。

  刘女士却说,合同已经约定了违约金,即使房屋差价损失金额要高于违约金金额,也应该按照合同约定赔偿违约金,要不签合同干嘛?

  仲裁结果:解除合同,赔偿损失 30 万元

  通过调解,双方解除《房屋买卖合同》。同时,刘女士赔偿林先生房屋差价损失 30 万元,比原来的违约金多赔了 5 万元。

  为什么刘女士会多赔钱?

  仲裁专家说,能否将房屋差价作为守约方的损失由违约方承担的问题,目前比较普遍。

  《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,由于出卖人拒绝履行合同,导致买受人需要另行购买相类似的房屋,则需要支付的另行购房成本,就与之前签约的购房成本之间存在价值之差,此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的。因此,房屋差价是可以认定为林先生的损失。

  同时,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释规定,根据当事人提出的请求,对违约金予以调整,以仲裁庭认定的房屋差价作为非违约方的损失,由违约方予以赔偿。

  ——案例提示——

  签订买卖合同时仔细审核合同中约定的条款,特别是关于违约金的约定。此外,在房屋交易过程中要保存好各种交易的票据以备不时之需,出现纠纷及时沟通,必要时可以通过诉讼或者仲裁方式解决。