原标题：哈市老旧小区改造，24 项必改 6 项业主可选都是啥？
来源：ZAKER哈尔滨
为改善市民居住环境，提升城市功能和品位，哈市从今年起对 2000 年前建成的老旧小区进行大面积改造。今年，哈市年度计划改造老旧小区 1500 万平方米，涉及居民 23 万户。截至目前，首批 21 个改造项目已全部进入施工阶段。
有手续牌匾先临时移出，再恢复安装
由于城市化进程的加快及相关管理不到位等原因，近年来哈市老旧小区违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影响居民生活质量。为保障老旧小区改造工程顺利进行，哈市坚持拆违先行，以腾出改造空间。自 3 月 27 日起，哈市针对九城区涉及老旧小区改造的 171 个围合区域，集中拆除其内私搭乱建的棚厦、门斗、阳台等各类侵占公共空间、存在安全隐患的违建。根据部署，截至目前已拆除 36.5 万平方米，全市九城区一、二批老旧小区改造所涉及的拆违任务全部完成。
市老旧小区改造总指挥部拆违工作部副部长白华飞告诉记者，楼体外立面的保温节能修缮工程是老旧小区改造的重要内容，个别违规搭建外挂物影响保温工程正常进行。为保证正常施工，维护公共利益，市城管执法部门对于老旧小区内个别商家违建的门脸、违规悬挂牌匾及墙上违规设立的烟道等外挂装置，依法依规进行拆除。对于经过相关部门审定，具有合法手续但影响改造施工的牌匾等设施暂时移出，待小区改造完成后原址原样恢复安装。
改造除了违章建筑一律拆除外，对影响城市环境的城市疮疤也会尽量拆除，将腾挪出的空间作为政府招商引资资源，引入社会资本实施开发利用，实现效益分成，也可配建有收益的项目（如停车设施），或利用新增空间增设停车位。
老旧小区 24 项内容必改，6 项业主自主选择
老旧小区改造的准入条件有哪些？市老旧小区改造总指挥部规划设计部部长张建军介绍，按照居民自愿、政府扶持的原则，广泛征求群众意见和建议，要征得三分之二以上（含三分之二）业主同意，并征询改造后物业服务内容、服务标准和收费标准等。
老旧小区改造都改造什么呢？张建军告诉记者，市老旧小区改造总指挥部在各区政府、街道社区广泛征求居民意见的基础上，结合哈市老旧小区实际情况，按照能改尽改的原则，确定哈市老旧小区改造总体内容共 39 项，分为必改项目、业主选择项目、增建运营项目三大类。
必改项目共 24 项，包括：屋面防水、屋面保温、外墙保温（或节能改造）、外墙粉刷、单元门窗更换、楼道照明设施、楼道内部（墙体、踏步、楼梯扶手）维修和粉刷、雨漏管更换、庭院照明、庭院绿化、庭院硬化、安防监控、道路维修、划地面停车泊位线、增设无障碍设施、垃圾分类转运设施、室外供水管线、室外排水管线、室外供电线路、室外供气管线、室外供热管线、封闭或半封闭庭院、维修健身器材和 5G 基站建设。
业主自主选择项目共 6 项，包括：室内供水管线、室内排水管线、室内供热管线和暖气片、自用门窗、加装电梯、加装水气热等智能计量表，业主分担成本费用。
增建运营项目共 9 项。根据老旧小区客观条件，科学整合利用公共空间和资源，建设社区服务用房、地上或地下停车场、养老、托幼、便民商超、公厕、公共充电桩、物流配送设施、物业管理用房等。
改造解决老旧小区五大方面问题
张建军告诉记者，本次老旧小区改造主要解决五个方面的问题：
一是解决建筑使用功能问题。重点解决屋面渗漏、墙体保温、建筑立面和单元门残破、黑楼道、吃水难、排水堵塞等问题，满足居民的日常生活需求。
二是解决服务设施欠缺问题。增设和完善小区公共设施，辟建垃圾分类场所、物业管理用房、充电桩、5G 基站等，有条件的可以配建微型消防站及消防取水设施。开展智慧社区试点，对具备条件的小区，增设视频监控、车辆闸机、智能门禁、一键呼救、电子巡更等智能化管理服务设施。对这类具有增值服务的项目，采取政府、运营商、居民三方共同出资的方式改造。
三是解决小区停车困难问题。对具备条件的小区，优先辟建地下停车场、新建地上停车楼。也可通过整合庭院和绿化设施，尽可能增设停车泊位。还可利用周边市政道路施划限时停车泊位（晚高峰以后允许停车，早高峰以前必须驶出）。原则上，老旧小区改造后的停车泊位不小于小区现有停车数量。
四是解决生命通道堵塞问题。结合哈市去年实施的消防通道专项整治工作要求，采取小区内部道路打通和周边市政道路利用相结合的方式，保证消防、医疗救护等应急车辆能够直接到达小区内每栋建筑。
五是解决小区环境质量问题。按照方便人行、规范车行的原则，对具备条件的小区通过增植绿化的方式，实现小区的半封闭和封闭式管理；对小区破损面进行整修，对小区绿化和照明缺失加以完善。
出台老旧小区改造后管理意见，明确服务标准
为巩固老旧小区改造成果，强化物业管理工作水平，哈市已着手起草《哈尔滨市改造后老旧小区物业管理工作指导意见》。《意见》将进一步明确区级物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会在改造后老旧小区物业管理工作中的责任，由区物业部门以街区形式对物业管理区域进行重新划分，以社区居民委员会开展的物业服务满意度测评工作为依据，实施退出和选用程序，强化对物业企业的监督。
《意见》还明确物业服务标准，配套制定具体物业服务标准，明晰水、电、气、热、垃圾清运等公共服务与物业服务的责任界限，对乱堆乱放、私搭乱建、圈占绿地、堵塞消防通道等各类违规行为，进一步明确和强化物业企业责任，推行小区公共停车位收费管理制度。
该《意见》也提出，对于未成立业主委员会或业主委员会无法正常履职的小区，积极推行由社区居民委员会代行业主委员会职责。结合老旧小区改造，对于未缴纳房屋专项维修资金的，按照建筑面积每平方米 20 元的标准予以补交，强化对欠交物业费行为的制约。目前，《意见》正在征求各区政府、相关部门意见。
目前，哈市 170 余个第二批改造项目的施工招标图设计已完成，施工招标图已提交给各区。项目改造完成后，将进一步改善老旧小区居民的住房条件，切实增强居民幸福感、安全感、获得感；优化人居环境，完善城市服务功能，为全市经济社会实现高质量转型跨越发展提供有力保障。
