杠杆的作用有多大

　　《第一财经日报》记者在采访中发现，目前首付贷分为有抵押和无抵押两种情况，几乎所有的房地产中介代理公司都给购房者提供首付贷产品。在一手房方面，首付贷主要是和开发商合作，主要是为了降低购房者的购房门槛，只要开发商没有太大问题，一般不会存在违约情况。在二手房方面，如果是置换型购房者通常自己有住房，由于之前房屋没有售出，在短时间内存在首付资金紧张，这类“首付贷”通常有房地产抵押，因此也比较安全，由于是短期资金需求更像是过桥贷款。而对于首次购买二手房而没有抵押的购房者而言，使用“首付贷”则可能出现风险。

　　“这个就相当于把购房者的年终奖提前支取了一样，每年春节后楼市容易出现价格上涨，很多购房者就想抢到节前购买，如果在首付方面差一点就可以应用首付贷这样的产品，这个产品的初衷就是促进交易活跃，而一手房的购买由于有开发商担保，很多开发商还会约定交房前要把首付还清，因此风险较小。”东方证券地产行业首席分析师竺劲告诉《第一财经日报》记者。

　　虽然如此，“首付贷”在一定程度上的确放大了杠杆。

　　如果购房者购买一套价值100万的房子，在一线城市购房者需要准备三成首付房款，即30万元，剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金，该购房者一样可以购买100万的房子，剩下的10万通过“首付贷”这样的金融服务解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆则是5倍。

　　由于在一定程度上放大了风险，因此首付贷更被认为是楼市交易的“场外配资”。

　　“这类融资和股票的场外配资情况并不一样，首先股票的价格波动非常大，而目前楼市还是一个比较稳定的市场。其次股票的配资可以多达10倍，但是目前首付贷一般只能占到首付的50%，也就是说100万的房子三成首付最多可以使用首付贷15万元，这一类的风险控制能力还是很强的。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示。

　　多位业内人士指出，从放大杠杆来讲，降息、降低首付比例等金融措施的杠杆效应比“首付贷”要强得多。

　　尽管目前一线城市仍执行限购政策，但房贷利率已非常划算。根据融360数据，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，执行利率降至4.30%，上海可办理房贷业务的银行30家，当前首套房利率9折以下的银行19家，利率最低为平安银行的8折，二套房利率最低为上海农商银行的8.5折，房贷优惠力度进一步加大。深圳方面，可提供折扣利率的银行为23家，占比92%。目前，有15家银行首套房贷款利率低至9折及以下，其中汇丰银行以8.2折优惠最多，大新银行8.5折优惠紧随其后。

　　交易规模不到10%？

　　“其实首付贷只是一种融资方式，这就是过桥贷款，由于二手房买卖中银行贷款有一个滞后性，很多甚至批了贷款要延后房贷，因此很多购房者就通过P2P等金融产品进行短期借款给房东进行付款。目前首付贷大部分需要有抵押物，因此风险并没有那么夸张。但是由于每家公司不披露相关规模，因此我们很难进行规模的统计。”互联网金融行业研究机构盈灿咨询的副总经理于百程告诉《第一财经日报》记者。

　　“我们做的草根调研发现，深圳地区首付贷比例在一线城市较高，北京和上海使用首付贷人群较少，其中二手房的首付贷比例没有一手房高。”竺劲透露。

　　“根据我们对行业的观察和测算，目前整个房地产交易中使用‘首付贷’的比例约为5%，个别大的中介公司也很难超过10%，而这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。”张宏伟表示。

　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰持有同样的观点，以他对房地产行业的了解，使用首付贷购房的总体比例应该不到10%。

　　但是由于部分首付贷的资金成本较高，因此也被业内诟病这类产品造成房地产交易价格的边际交易成本提高。“特别是一些市区的老公房，本身物业资产质量低，在这一轮的市场中也出现价格上涨，如果后面一旦有价格回落，不排除有信贷违约的风险。”中原地产市场研究部经理卢文曦告诉记者。

　　2月29日，《第一财经日报》记者在走访中发现，虽然首付贷依旧可以使用，但是上海大部分中介都已经开始回避这个话题。

　　根据此前在上海市消保委新闻发布会上的情况，黄先生称他接受了上海链家短期首付资金过渡的服务，其月利率达到1.6%，年利率则飙升至19.2%。

　　“目前并不是每家公司都用P2P来进行首付贷业务，也有一些类银行金融机构进行首付贷发放，目前首付贷平均年化利率为10%。以上述100万房屋为例，如果你贷款15万，一年的利息是1.5万，但是可能一套100万房屋一年后要涨到120万，因此有购房者选择首付贷也是情有可原。”张宏伟告诉记者。